Hiện nay đất đai, tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản theo quy định của pháp luật dân sự. Đất đai là tư liệu sản xuất theo quan điểm của Chủ nghĩa Mac-lenin. Việt Nam là một Nhà nước Xã hội chủ nghĩa tuân theo quan điểm của Chủ nghĩa Mac-lenin. Chính vì vậy, hiện nay pháp luật Việt Nam quy định đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước đại diện quản lý. Hiến pháp Nhà nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi nhận quy định này và tiếp tục được cụ thể hóa trong các quy định của Luật đất đai.
Đất đai, tài sản gắn liền với đất đóng một vai trò quan trọng trong việc phát triển nền kinh tế, vì vậy các vụ việc tranh chấp liên quan đến Bất động sản chiếm một số lượng không hề nhỏ trong tổng số các vụ việc được Tòa án nhân dân thụ lý giải quyết. Hiện nay pháp luật quy định Tranh chấp liên quan đến Bất động sản (trong đó có đất đai) thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản giải quyết ( Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự)
Vậy, tất cả các trường tranh chấp có liên quan đến Bất động sản thì đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nơi có bất động sản là đúng hay sai?
1. Tranh chấp liên quan đến Bất động sản.
Tranh chấp liên quan đến bất động sản được hiểu là các tranh chấp phát sinh từ các vụ việc dân sự thuần túy, tranh chấp ly hôn, tranh chấp kinh doanh thương mại có liên quan đến bất động sản.
Ví dụ:
Trong các vụ việc dân sự: Vụ việc chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Mặc dù ở đây có tranh chấp xác định phần di sản là quyền sử dụng đất mà các người thừa kế được nhận nhưng không phải là tranh chấp bất động sản mà là tranh chấp về thừa kế vì di sản là quyền sử dụng đất đã xác định rõ người để lại di sản và diện tích cũng như vị trí di sản.
Vụ việc cho mượn tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Ví dụ: Bà A có hợp đồng cho thuê tài sản là căn hộ chung cư với bà B. Hết thời hạn hợp đồng nhưng bà B không trả tài sản cho bà A. Thì đây là tranh chấp liên quan đến Bất động sản chứ không phải tranh chấp Bất động sản.
Vụ việc mua bán quyền sử dụng đất nhưng sau đó có tranh chấp phát sinh. Chị H có thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Trong thời hạn hợp đồng thế chấp có hiệu lực, chị H tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang tranh chấp cho một người khác. Vậy trường hợp này là tranh chấp liên quan đến Bất động sản, Tòa án có thẩm quyền giải quyết là tòa án nơi bị đơn cư trú.
Vụ việc xuất phát từ ly hôn, chia tài sản sau khi ly hôn có liên quan tài sản là bất động sản. Ví dụ: Anh A khởi kiện chị B tại Tòa án nhân dân yêu cầu giải quyết chấm dứt hôn nhân, giải quyết việc nuôi con và chia tài sản chung là quyền sử dụng đất.
2. Các tình huống tranh chấp bất động sản.
Tranh chấp Bất động sản là tranh chấp trong đó xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này thường xuất phát từ các thửa đất chưa có quyền sử dụng đất, sau đó bị các hộ gia đình bên cạnh lấn, chiếm đất, làm thay đổi ranh giới, hiện trạng thửa đất. Tình trạng lấn chiếm lâu ngày dẫn đến việc khó xác định được ranh giới thửa đất, diện tích thửa đất vì vậy thẩm quyền giải quyết của tòa án được xác định là tòa án nơi có bất động sản. Bởi vì trong quá trình giải quyết vụ án, cần có các cấp chính quyền như UBND xã để xác định nguồn gốc đất, ranh giới các thửa đất làm căn cứ để giải quyết vụ án một cách đúng pháp luật.
Căn cứ theo quy định của Luật đất đai, tranh chấp đất đai mà các bên không tự hòa giải thì gửi đơn yêu cầu đến UBND cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất tranh chấp. Sau khi có biên bản hòa giải tại UBND cấp xã/phường/ thị trấn mà chưa giải quyết được tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo pháp luật Tố tụng dân sự hoặc pháp luật Tố tụng hành chính.
3. Thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân theo lãnh thổ trong các vụ việc tranh chấp Bất động sản.
Hiện nay, các văn bản hướng dẫn Bộ luật tố tụng dân sự 2015 chưa có quy định cụ thể về tranh chấp bất động sản. Nhưng áp dụng theo tinh thần Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP Hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất " Những quy định chung" của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại Khoản 4 điều 8 có quy định: "Trong vụ án về hôn nhân và gia đình, thừa kế tài sản,.. mà có tranh chấp về bất động sản thì thẩm quyền giải quyết của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 35 của BLTTDS." Tại điểm a, b khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2012 xác định các tranh chấp trên thuộc Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú.
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như giao dịch dân sự, thừa kế, chia tài sản chung khi ly hôn thì hòa giải tại UBND xã/phường/ thị trấn
Kết luận, không phải tất cả các tranh chấp có liên quan đến bất động sản thì đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân nơi có bất động sản mà tùy thuộc vào tính chất vụ việc để xác định tranh chấp đó phát sinh từ vụ việc nào, có thuộc trường hợp phải hòa giải tại UBND cấp xã/phường/ thị trấn để xem xét thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân theo lãnh thổ.
