Hợp đồng về quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng đối với người sử dụng đất.
Có thể thấy, hợp đồng về quyền sử dụng đất bao gồm nhiều loại hợp đồng với tên gọi khác nhau như hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,… Đối tượng của tất cả các loại hợp đồng này đều là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nội dung của các điều khoản chính tại mỗi loại hợp đồng sẽ không giống nhau.
Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất gắn liền với đất đai, vì vậy hợp đồng về quyền sử dụng đất thuộc đối tượng điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013. Các hợp đồng về quyền sử dụng đất là các hợp đồng thông dụng nên phải áp dụng các quy định chung về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự. Ngoài ra, các hợp đồng về quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của Luật đất đai.
Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Cụ thể, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Khi xác lập hợp đồng về quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo trình tự, thủ tục giao kết, thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Khi nào hợp đồng về quyền sử dụng đất có hiệu lực đối với các bên?
Thông thường các giao dịch dân sự có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai. Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất các bên phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực và hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cách thức soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông thường, một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường sẽ có những điều khoản cơ bản sau đây:
- Thông tin của các bên tham gia hợp đồng, bao gồm: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức, địa chỉ, thông tin liên hệ (email hoặc số điện thoại), căn cước công dân/hộ chiếu của cá nhân hoặc mã số thuế của tổ chức, người đại diện theo pháp luật của tổ chức, thông tin về tài khoản ngân hàng của các bên,…
- Thông tin chi tiết về đất chuyển nhượng: Tại điều khoản này, các bên cần thỏa thuận rõ về các thông tin gắn liền với đất chuyển nhượng gồm địa chỉ thửa đất, diện tích đất, tình trạng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,…
- Các bên cần thỏa thuận về thời gian dự định giao đất cho bên nhận chuyển nhượng.
- Giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn thanh toán: Các bên được tự do thỏa thuận về giá chuyển nhượng, thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán.
- Hợp đồng cần quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ của các bên do các bên tự thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.
Lưu ý khi thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Như đã nêu trên, hợp đồng về quyền sử dụng đất (trong đó bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải được lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên cạnh các điều khoản nêu trên, các bên có thể thỏa thuận về các điều khoản khác có liên quan nhưng không được trái với quy định của pháp luật, như: Thỏa thuận về các trường hợp chấm dứt hợp đồng; thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại; thỏa thuận về điều khoản giải quyết tranh chấp,v.v…
Ngoài ra, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần lưu ý thêm rằng, người sử dụng đất chỉ được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất; và
- Các điều kiện các quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 193 của Luật Đất đai.
Mặt khác, trong trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ ký của tất cả những người có quyền sử dụng đất hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Trên đây là bài viết về chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, để thực hiện thủ tục pháp lý liên quan trên thực tế hoặc cần tư vấn cụ thể, quý khách hàng vui lòng gọi vào hotline 0987754209 hoặc đặt câu hỏi qua hòm thư của của Luật Nam Hoàng.
Trân trọng./.
